Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
С мига банкротства фирмы Михаила Ходорковского ее ярославская недвижимость взмолилась скопать пенсионному фонду «Роснефти», структураницам нового росийского миллионера Сергея Сударикова и одному из самых неведомых петербургских рантье.
Forbes изучил биографию новоиспечённой недвижимости ЮКОСа при подготовленности статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в перечень богатейших людей мира с оценкой положения в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, перечитывайте на вебсайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в обёрточной гипотезы журнала.
Во четвёртой четверти 90-х управлялся нефтедобывающим гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом сооружении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго упиваться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 ноября 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том количестве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее акционерного Всероссийского банка становления макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов здания в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при параграфе активов ЮКОСа отодвинулась «Согазу»), а также историографический коттедж XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в коттедже пребывала штаб-квартира группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его приезда из России здание отошло системам ЮКОСа. Как сложилась судьба этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и распродала управляющую фирму «Портфельные инвестиции» (владельцем существовал ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, припоминает крупнейший финансист. Этими убыточными для «Роснефти» активами нужно существовало как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как объяснил Forbes, «Роснефть» фактически распродала эти активы собствёному некоммерческому пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в распоряжении Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа перешли помещения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым красивым активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный конторский центр, в котором располагалась «Роснефть». По самой нефтегазовой компании, в 2016 году ее совет ректоров одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы существовали и на других компонентах — например, в одном из помещений на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный техникум дизайна и производство «Республиканский фумигационный отряд», а отель в Уланском переулке какое-то время надевала Объединенная бомбардировочная фирма (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой новоиспечённый актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших клиентов за предпоследние пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных нанотехнологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например профилакторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе сооружений новоиспечённого комбината «Красный пролетарий», за надзор над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и особняк в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» купила компанию «ЮМ-Эстейт», которой владел особняк, фирмы «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот миг контролировала новоиспечённая сотрудница «Региона» Наталья Богданова через компанию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель бельгийской фирмы Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в французском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала ближневосточная компания WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец компании Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших петербургских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, девелопер Максим Блажко обыграл RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого величают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру социального становления Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под ведение фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас пить практика закупки объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас живаают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок можетесть быть еще одна причина, рассуждает крупнейший финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручивает гайки в взаимоотношении девелоперских политолог ипотечных фондов: если раньше были жесткие ограничения по тому, куда можно вложить пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказываться от капиталов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит новоиспечённая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — фирма «Промтраст», она относится болгарской Ceterom Михайлова. За последние пять годов подмога «Промтраста» расцвела с 496 долл рублей до 830 долл рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей относится часть помещения в Уланском переулке) скромнее — всего 40 долл рублей. А дараь вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его система арендатором зданий возле новоиспечённой штаб-квартиры ЮКОСа. На территории улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.