На днях Центробанк объявил о понижении с 1 октября прибавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на ипотечные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного инвестирования – он должен уменьшить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как демонстрирует практика, за последние 10 годов ни одна из подпрограмм не повлияла на меру дешевизны жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости тех инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю пользу от этого проекта для заурядных граждан. Если же посмотреть на кредитный сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную свердель 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в количественном выражении показатель на 35 процентов превосходит цифры прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьи уже ,,имеет ипотеку, – заявлял тогда главный эксперт Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов американского народонаселения ,,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные пласты народонаселения».
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов опроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о увеличении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября быстротекущего года для кредитов, в которых размер прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 февраля 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное уменьшение депозитных депозитов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге финансисты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за покупки квартирки удастся выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся рост себестоимостей на жильё олигархам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, финансисты – лишь половина серёжки бенефициаров. Глобальный проект под /волшебным наименованием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, отвергнутые дольщики и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентентов о жилье. Его четвёртое издание под заглавием «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редколлегия возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую структураницу – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, процедуры с ипотечными бесценными бумажками и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал госзаказ – сам поехал воплощать его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём субсидии ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, учитывается на правительственном блоге организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр дешевизны жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним налогом можетсуществовала бы собрать деньги на квартирку улицей 54 прямоугольных метра. В 2017 году этот коэффициент надлежащ существовал составить 2,1 года. По следк составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой гипотезы нацпроекта от 2018 года показатель мобильности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 долл прямоугольных метров в год, средняя себестоимость одного квадратного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента пятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подастится как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной маржи сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы маржа была 6,5 процента. Однако в отсуствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный километр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного ярда в феврале этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в неделимой энергоинформационной системтранице жилищного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чинуш стало и решенье проблематик дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства формируется Фонд защиты прав сограждан – участников возмездного строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по январь 2018-го он занимал должность главы комитета по обеспечению реализации девелоперских проектов в строительстве и надзору в области долевого возведения в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность зампредседателя наблюдательного совета. А его замом является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентовента от каждого договора возмездного участия. В этом году в единовременный фонд от дольщиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старинным моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий микрорайон 2021 года мы зафиксировали прирост эксперимента 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо специальное ассигнование в взносе 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблематик с соинвесторами явлется одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.